Loi ALUR : Quelles conséquences sur la location ?

L’habitat et son amélioration sont une préoccupation pour de nombreux Français, qu’ils soient locataires ou propriétaires, jeunes couples ou séniors, actifs ou retraités. Les bouleversements climatiques d’un côté tels que les récents pics de chaleur et l’épuisement des ressources énergétiques de l’autre nous obligent à présent à nous interroger sur nos modes de vie. Il était donc temps pour le gouvernement de s’emparer de ce gros et vaste sujet. La loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové du 24 mars 2014, plus connue sous le nom de loi ALUR, poursuit ainsi plusieurs objectifs relatifs au logement. Le texte, ambitieux, prévoit une importante transformation du parc immobilier français. Pour y parvenir, la loi ALUR intervient sur différents volets de la sphère immobilière, tels que la relation entre propriétaire et locataire, la lutte contre les pratiques abusives, la chasse aux logements insalubres ou encore l’amélioration du cadre de vie. Véritable couteau suisse législatif, la loi ALUR prévoit de profonds changements qui posent les fondations de l’habitat de demain. Nous vous proposons de découvrir la loi ALUR, ses objectifs et les actions mises en place pour les atteindre. Quelles sont les conséquences de la loi ALUR sur le paysage immobilier français ? Êtes-vous concerné par certaines des mesures mises en place ? Les réponses à toutes ces questions dans notre article.

Qu'est-ce que la loi Alur ?

La loi ALUR est la loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové. Elle comporte 177 articles, ventilées en 4 grands thèmes, qui sont :

• Favoriser l’accès à un logement digne et abordable ;
• Lutter contre l’habitat indigne et la dégradation des copropriétés ;
• Améliorer l’efficacité des politiques publiques du logement ;
• Moderniser les documents d’urbanisme.

Les objectifs de la loi Alur

À travers ces 4 volets, la loi ALUR poursuit 4 objectifs majeurs : 

• Améliorer l’accès au droit de logement décent et protéger les plus fragiles en développant l’offre de logements ;
• Assouplir les relations entre propriétaires, locataires et professionnels de l’immobilier ;
• Réguler le marché immobilier du territoire par l’encadrement des loyers et une chasse accrue aux pratiques abusives ;
• Développer la transparence et l’innovation en matière d’urbanisme et d’habitat.

Qui est concerné par la loi Alur ?

Tous les acteurs de l’immobilier sont concernés par une ou plusieurs dispositions de la loi ALUR :

• Les propriétaires, qu’ils soient occupants ou bailleurs ;
• Les locataires et leurs garants éventuels ;
• Les copropriétaires ;
• Les professionnels de l’immobilier.

Que prévoit la loi Alur ?

Au quotidien, l’application de la loi ALUR se concrétise par plusieurs mesures phares, aux objectifs précis.

Améliorer les rapports locataire-propriétaire

Pour améliorer les rapports locataire-propriétaire, la loi ALUR met plusieurs mesures en place :

• Le contrat de location vide, le contrat de location meublée et l’état des lieux d’entrée font désormais l’objet d’un document type comportant certaines mentions obligatoires ;
• Le candidat locataire doit constituer un dossier de location dont les pièces sont précisément énumérées par le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 ;
• Le propriétaire bailleur doit remettre au locataire le DDT du logement, Dossier de Diagnostic Technique, constitué des diagnostics obligatoires ;
• La loi procède à un zonage du territoire qui définit les zones tendues, dans lesquelles le préavis du locataire est réduit à 1 mois au lieu de 3 ;
• En l’absence de retenues, le dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans un délai de 1 mois. Ce délai est de 2 mois en cas de retenues ;
• Pour les locations meublées, un décret énumère précisément le mobilier et les équipements qui doivent être présents dans le logement ;
• La location meublée de tourisme est également redéfinie pour davantage de clarté.

Encadrer les loyers dans les zones tendues

Pour éviter une envolée des prix, principal frein à l’accès au logement, la loi ALUR met en place un encadrement des loyers dans les zones où le marché immobilier est particulièrement tendu. Cependant, les dispositions de la loi ALUR ont été remplacées depuis par celles de la loi ELAN du 23 novembre 2018. Les mesures sont expérimentales et concernent une liste précise d’agglomérations définie par décret, telles que Paris, Lille ou Lyon. 

Clarifier les professions du secteur immobilier

L’amélioration des rapports locataire-propriétaire s’accompagne également d’un meilleur encadrement des professions de l’immobilier. La loi ALUR codifie et clarifie les pratiques des acteurs du secteur par la mise en place de mesures telles que :

• La création du Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilière (CNTGI), qui encadre l’exercice des professions immobilières ; 
• La fixation par décret d’un code de déontologie applicable par les professionnels de l’immobilier ;
• L’encadrement des pratiques des marchands de listes ;
• Le plafonnement des honoraires d’agence et des frais d’état des lieux.

Combattre l’habitat indigne

La loi ALUR prévoit des mesures à l’égard des propriétaires indélicats :

• Le propriétaire d’un logement présentant un risque pour la santé ou la sécurité des locataires peut se voir contraint d’effectuer des travaux de rénovation ;
• Si un logement est déclaré insalubre, les allocations de logement peuvent être suspendues. Elles sont alors consignées et le locataire ne verse que le complément restant à sa charge. Le versement reprend une fois les travaux effectués ;
• Enfin, un marchand de sommeil déjà condamné ne peut plus acquérir de bien à des fins locatives.

Lutter contre les passoires énergétiques

Pour pouvoir atteindre les objectifs nationaux de réduction d’émissions de gaz à effet de serre, la loi ALUR entend faciliter et même encourager la réalisation de travaux de rénovation énergétique. Pour cela, elle s’associe à la loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte du 17 août 2015, avec la mise en place du tiers-financement. Copropriétés, bailleurs sociaux ou sociétés privées peuvent ainsi engager d’importants travaux de rénovation énergétique en « misant » sur les économies futures :

• La société de tiers-financement finance les travaux ;
• Les économies d’énergie réalisées après les travaux sont converties en monnaie et versées au financeur, comme un loyer, jusqu’au remboursement total de l’investissement ; 
• Les économies réalisées ensuite sont au bénéfice du client.

Des mesures d’accès au logement en faveur des plus fragiles

L’augmentation des loyers et des factures d’énergie met à mal l’accès au logement pour les plus modestes. Par le biais de ses mesures, la loi ALUR entend faciliter l’accès au logement pour tous et protéger les plus démunis.

Faciliter l’accès au logement 

Pour faciliter l’accès au logement, la loi ALUR s’est dotée de différents outils :

• Des services en ligne ont été mis en place, et notamment le « dossier unique numérique du demandeur », dans lequel le candidat peut interagir et fournir tous les documents nécessaires ;
• Un fichier national des demandes de logement a été créé, consultable par les bailleurs sociaux ; 
• L’intermédiation locative a fait son apparition dans les communes qui manquent de logements sociaux ; 
• La création de l’Agence Nationale de Contrôle du Logement Social (ANCOLS) permet de chapeauter l’action des opérateurs du logement social à l’échelle du territoire.

H3 - Protéger les plus démunis

Plusieurs mesures de la loi ALUR vont dans ce sens :

• La loi ALUR entend protéger les foyers en situation précaire, en prolongeant la trêve hivernale des expulsions locatives de 15 jours, soit jusqu’au 31 mars. Durant cette période, les expulsions locatives sont suspendues ;
• Par ailleurs, la loi ALUR met en place dans chaque département un SIAO, Service Intégré d’Accueil et d’Orientation, chargé d’orienter les personnes sans domicile vers les structures les mieux adaptées à leur situation ;
• Enfin, la loi ALUR permet aux résidents d’un foyer d’élire un comité pour les représenter dans les diverses concertations avec le gestionnaire.

Des mesures de location profitables aux propriétaires

Si la notion de logement décent et l’encadrement des loyers protègent les locataires, la loi ALUR a également prévu des mesures davantage tournées vers les propriétaires, notamment avec la mise en place de dispositifs tels que la Garantie Universelle des Loyers (GUL) ou la caution Visale. 

La Garantie Universelle des Loyers

La Garantie Universelle des Loyers est une « assurance loyers impayés » mise en place et prise en charge par l’État. Elle permet au propriétaire de bénéficier gratuitement d’une protection contre d’éventuels loyers impayés. Cette garantie n’est pas obligatoire et le contrat de location ALUR doit préciser si le bailleur souhaite en bénéficier ou non. La Garantie Universelle des Loyers peut couvrir jusqu’à 18 mois de loyers impayés.  

La caution Visale

La caution Visale constitue un autre dispositif de protection des bailleurs contre les loyers impayés. Ce service entièrement gratuit est proposé par Action Logement, structure impliquée dans le l’habitat depuis maintenant plusieurs décennies. Sans franchise ni carence, la garantie Visale couvre jusqu’à 36 mois de loyers impayés, ainsi que les dégradations locatives, dans la limite de deux mois de loyers et charges en complément du dépôt de garantie. 

La loi Alur dans les copropriétés

Un volet de la loi ALUR est consacré aux copropriétés et plusieurs mesures visent à en améliorer la gestion, l’entretien et la rénovation.

Améliorer la gestion des copropriétés

Pour agir efficacement, il était nécessaire de mieux connaître l’état du parc français de logements collectifs, et les mesures de la loi ALUR vont dans ce sens :

• Toutes les copropriétés construites depuis plus de 10 ans doivent faire réaliser un Diagnostic Technique Global, ou DTG, qui permet ensuite d’informer les copropriétaires et le syndic de copropriété de l’état de l’immeuble. 
• Les copropriétés sont à présent répertoriées dans un registre national, consultable en ligne.
• La loi ALUR impose la création d’un fonds travaux pour chaque copropriété, afin que le financement des travaux puisse être provisionné.  

Améliorer la transparence des syndicats de copropriété

Par ailleurs, la loi ALUR entend rétablir la transparence de l’activité de syndic. Pour cela :

• Elle fixe les modalités de leur rémunération ;
• Elle impose un modèle de contrat type ;
• Elle contraint le syndic à séparer ses fonds propres de ceux de chaque copropriété par l’ouverture de comptes bancaires distincts ;
• Enfin, les syndicats de copropriété doivent permettre aux occupants et aux copropriétaires d’accéder aux informations qui concernent la copropriété

Un grand ménage dans la gestion de l’urbanisme

Le quatrième volet de la loi ALUR entend développer la transparence et l’innovation en matière d’urbanisme et d’habitat. 51 articles de la loi sont donc consacrés à la modification des règles urbanistiques, avec pour objectif une densification des zones urbaines et une diminution drastique de l’artificialisation des sols. Par ailleurs, la loi ALUR prend en compte et encadre les modes d’habitat léger. 

Densification des zones urbaines

Pour éviter l’étalement urbain, la loi ALUR choisit de favoriser la densification urbaine. Pour tendre vers cet objectif, quelques modifications ont été apportées aux règles d’urbanisme, telles que :

• La suppression de la surface minimale des terrains à bâtir ;
• La suppression du coefficient d'occupation des sols (COS), soupçonné de favoriser l’étalement urbain ;
• La suppression du Plan d’Occupation des Sols (POS) au profit du PLU ;
• Le transfert automatique de la compétence PLU aux intercommunalités ;
• L’extension du droit de préemption des collectivités ;
• Pour les lotissements : la simplification des démarches relatives à la subdivision des lots. 

Diminution de l’artificialisation des sols

Pour protéger les espaces naturels du grignotage urbain et éviter l’imperméabilisation des sols, la loi ALUR prévoit de :

• Favoriser le reclassement en zones naturelles d’anciennes zones à urbaniser ;
• Élargir le champ d'intervention des Commissions Départementales de Consommation des Espaces Agricoles (CDCEA) ;
• Durcir les règles relatives à la création de zones commerciales en imposant notamment la remise en état du terrain ou le traitement de la friche, ainsi qu’une réduction de 50 % des surfaces de stationnement ;

• Encadrer et faciliter la réhabilitation des friches, dans le respect du principe pollueur-payeur ;

• Réguler l’implantation des « drives », qui se sont développés jusqu’à présent de façon relativement anarchique.

• Encourager le développement d'entreprises spécialisées dans la dépollution des sols et aboutir à l'essor d'une filière économique dédiée.

Prise en compte des nouvelles formes d’habitat

Les modes de vie évoluent et donnent lieu à de nouvelles formes d’habitat :

• La loi ALUR reconnaît à présent l’habitat léger, yourte, tipi, roulotte, caravane, tiny-house ou encore mobile home comme lieu d’habitation, à charge pour le propriétaire de prouver que l’installation est démontable ou mobile. Pour assurer la sécurité et la salubrité des lieux, un cahier des charges est mis en place, précisant les règles d’implantation et de raccordements (eau, électricité, assainissement) ;
• Quant à l’habitat participatif, il bénéficie désormais d’un cadre juridique. Les futurs propriétaires possèdent des parts sociales dans ces sociétés d’habitat participatif et ont donc le statut d’associés. Sans que cela soit obligatoire, l’habitat participatif peut exister sous forme de coopérative d’habitants ou de société d’attribution et d’autopromotion.

On peut dire que la loi ALUR donne un coup de pied dans la fourmilière de l’habitat ! Les nombreuses mesures prises s’attaquent à de grands pans de la vie immobilière. La construction, la gestion locative, la qualité de l’habitat, la consommation énergétique ou encore la protection de l’environnement figurent parmi les nombreux thèmes abordés. 

À retenir : La loi ALUR redessine en profondeur la notion de logement, avec pour préoccupation de mieux protéger les propriétaires des loyers impayés, tout en facilitant l’accès au logement des plus fragiles. Elle consacre également une grande partie de ses textes à la qualité de vie en zone urbaine ainsi qu’au cadre de vie en général. 

Sources :

https://www.ecologie.gouv.fr/loi-lacces-au-logement-et-urbanisme-renove-loi-alur#:~:text=La%20loi%20pour%20l'acc%C3%A8s,l'innovation%20et%20la%20transparence.

https://www.legalplace.fr/guides/loi-alur/

loi ALUR = loi n° 2014-336 

https://www.banquedesterritoires.fr/loi-alur-ce-quil-faut-retenir-du-volet-urbanisme